Drei WEG-Beschlüsse, die ohne Bestandskontrolle teurer wurden

In der Vorbereitung von Eigentümerversammlungen taucht regelmäßig dasselbe Bild auf: Beschlussvorlagen liegen vor, Angebote sind eingeholt, der Verwalter hat die Tagesordnung aufgestellt. Was fehlt, ist eine belastbare Grundlage für das, worüber abgestimmt wird. Das Ergebnis ist kein böser Wille, sondern eine strukturelle Lücke: Entschieden wird auf Basis von Sichtbefunden, Mietereingaben und Angeboten aus dem Markt, nicht auf Basis vermessener Substanzdaten.

Was in diesen Beschlüssen fehlte

Die folgenden drei Konstellationen sind aus der Praxis destilliert. Sie unterscheiden sich in Gewerk und Objekt, teilen aber dieselbe Ursache: Die Entscheidungsgrundlage war unvollständig, bevor der Beschluss gefasst wurde.

• Heizungsaustausch ohne Leitungsplan. Eine Gemeinschaft beschloss den Austausch der Zentralheizung nach einem Heizungsausfall im Winter. Das Angebot des beauftragten Fachbetriebs basierte auf einer Augenscheinaufnahme. Im Zuge der Demontage stellte sich heraus, dass die Strangleitungen in drei Wohneinheiten nicht dem Stand entsprachen, der in den Bestandsunterlagen dokumentiert war. Die Nachrüstung dieser Stränge verdoppelte den ursprünglich beschlossenen Betrag für Nebenarbeiten. Eine vorherige technische Datenaufnahme von immokonzept hätte den tatsächlichen Leitungszustand vor der Beschlussfassung abgebildet.
• Dachsanierung ohne Zustandsbewertung der Dachstuhlbalken. Die Gemeinschaft beschloss die Eindeckung des Daches auf Basis eines Angebots, das ausschließlich die Deckung selbst umfasste. Erst als der Dachdecker die Schalung öffnete, wurden mehrere durchfeuchtete und statisch nicht mehr tragfähige Sparren sichtbar. Der Beschluss musste in einer außerordentlichen Versammlung ergänzt werden, die Sonderumlage traf Eigentümer unvorbereitet. Der Befund wäre bei einer Vorab-Begehung mit Feuchtemessung und RND-Bewertung der Dachkonstruktion dokumentierbar gewesen.
• Fassadenbeschluss ohne Kenntnis der Dämmstärke. Eine Gemeinschaft mit Altbaufassade aus den 1960er-Jahren beschloss eine Überarbeitung des Außenputzes, da mehrere Stellen abgeplatzt waren. Im Zuge der Ausführung stellte sich heraus, dass eine nachträgliche Dämmschicht aus den 1980er-Jahren unter dem Putz lag, die weder in der Bauakte noch im Bewusstsein der Eigentümer vorhanden war. Das ursprüngliche Leistungsverzeichnis war damit gegenstandslos; ein neues Angebot musste eingeholt und erneut beschlossen werden. Die Dämmstärke und der Schichtaufbau wären Bestandteil einer vollständigen Bestandsaufnahme gewesen.

Konsequenz für die Vorbereitung von Eigentümerversammlungen

Allen drei Fällen ist gemeinsam, dass die Mehrkosten nicht durch ein schlechtes Angebot entstanden sind, sondern durch eine Beschlussgrundlage, die den tatsächlichen Zustand des Gebäudes nicht abbildete. Für Hausverwaltungen ergibt sich daraus eine praktische Schlussfolgerung: Die Einholung von Angeboten und die Sachverhaltsklärung sind zwei verschiedene Schritte, die in dieser Reihenfolge stattfinden sollten. Eine technische Datenaufnahme von immokonzept liefert vermessene Substanzdaten zu Bauzustand, Bauteilalter und verbleibendem Lebensdauerpotenzial, bevor eine Maßnahme auf die Tagesordnung gesetzt wird. Das Ergebnis ist eine Beschlussvorlage, die standhält, wenn der Handwerker die Wand öffnet.