Eine geerbte oder lange gehaltene Wohnung ist in die Jahre gekommen, das erste Handwerker-Angebot liegt auf dem Tisch: 80.000 € für die Sanierung. Viele Eigentümer rechnen ab hier mit genau dieser Zahl. In der Praxis ist sie der kleinere Teil der Entscheidung.
Was eine Sanierung in Eigenregie wirklich verlangt
Neben der Angebotssumme trägt der Eigentümer drei Posten, die auf keinem Angebot stehen. Sie entscheiden oft stärker über das Ergebnis als der Einheitspreis der Gewerke:
- Vorfinanzierung. Die Summe ist fällig, bevor die Wohnung wieder Ertrag bringt. Über die Bauzeit laufen Zwischenfinanzierungs- oder Opportunitätszinsen.
- Koordination und Zeit. Gewerke ausschreiben, vergeben, takten, Mängel rügen, Abnahmen führen. Diese Stunden sind echte Kosten, auch wenn sie niemand in Rechnung stellt.
- Das volle Risiko. Nachträge, Verzug, verdeckte Schäden und Gewährleistung bleiben beim Eigentümer. In der Bestandssanierung liegt der Nachtrags-Korridor erfahrungsgemäß bei zehn bis fünfzehn Prozent.
Das Handwerker-Angebot ist die sichtbare Zahl. Die Last steckt in allem, was nicht darauf steht.
Modellrechnung
Eine Wohnung mit einem Sanierungsangebot über 80.000 €, Bauzeit rund sechs Monate. Die versteckten Lasten neben der Angebotssumme, gerundet und illustrativ.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Sichtbares Angebot (Gewerke) | 80.000 € |
| Vorfinanzierung (6 %, 6 Monate) | 2.400 € |
| Risikopuffer Nachträge/Verzug (12 %) | 9.600 € |
| Eigener Koordinationsaufwand (120 Std.) | 6.000 € |
| Reale Last | 98.000 € |
Die Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Kostenstruktur, kein Angebot und keine Aussage über einen Verkehrswert. Aus einer sichtbaren Summe von 80.000 € wird eine reale Last von rund 98.000 €, ein Aufschlag von etwa 22 Prozent, plus das vollständig beim Eigentümer liegende Projektrisiko.
Der Koordinationsaufwand ist mit 120 Stunden zu 50 € bewertet, die Vorfinanzierung über sechs Monate Bauzeit angesetzt. Beides variiert je Objekt. Für Eigentümer, die Sanierungen regelmäßig führen, sinken diese Posten; wer es einmalig tut, trägt sie voll.
Zwei Wege, die wir gehen können
Wir sind in erster Linie Berater und Planer. Der erste Weg ist deshalb der häufigere: Wir planen die Sanierung und begleiten sie, von der Maßnahmen-Reihenfolge über die Vergabe bis zur Abnahme. Sie behalten das Objekt, wir nehmen Ihnen die Koordination und einen Teil des Risikos ab. Der zweite Weg ist für Eigentümer, die ein sanierungsbedürftiges Objekt gar nicht selbst entwickeln wollen: Dann haben wir über unser Co-Investment-Modell Interesse, es zu übernehmen. Beide Wege beginnen mit demselben Gespräch und ohne Festlegung.
Sanieren lassen oder ganz abgeben? Wir klären beides in einem Termin.
Schildern Sie uns das Objekt und Ihr Ziel. Wenn Sie sanieren möchten, planen wir mit. Wenn Sie es lieber weiterreichen, prüfen wir die Übernahme über unser Co-Investment-Modell. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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