In Beratungsgesprächen mit Handwerksbetrieben taucht ein Muster auf: Die Person kennt Bausubstanz, Gewerkekosten und Materialpreise aus dem Tagesgeschäft. Sie kann Aufwand einschätzen, bevor ein Angebot vorliegt. Trotzdem bleibt der Schritt zum ersten Aufteilerprojekt aus. Der Vorteil ist vorhanden und wird nicht aktiviert.
Worin der Vorteil steckt
Ein Aufteilerprojekt im Bestand trägt vier Kostenpositionen: Kaufpreis, Sanierung, Nebenkosten und Projektsteuerung. Die Sanierung ist davon in der Regel die größte und zugleich die einzige, die sich durch eigenes Handwerk direkt senken lässt. Für externe Entwickler ist sie eine Fremdleistung mit Marge. Für einen Betrieb, der selbst ausführt, entfällt diese Marge vollständig. Drei Hebel machen den Unterschied:
- Wegfall der Unternehmergewinn-Marge. Ein ausführender Betrieb kalkuliert auf seine Leistung typischerweise 15 bis 25 Prozent für Unternehmergewinn und Wagnis. Wer das eigene Gewerk selbst erbringt, behält genau diesen Aufschlag im Projekt.
- Planungssicherheit über den Kostenrahmen. Eigenleistung ist kalkulierbar, weil der Betrieb die eigenen Stundenkosten kennt. Überraschungen kommen aus anderen Gewerken, nicht aus dem eigenen.
- Geschwindigkeit bei der Ausführung. Eigene Kapazitätssteuerung verhindert Koordinationsverluste zwischen Gewerken, die bei externer Vergabe Bauzeitverzögerungen und Finanzierungskosten verursachen.
Der Vorteil liegt nicht im Einkauf, sondern im Wegfall einer Marge, die andere zwingend einkalkulieren müssen.
Modellrechnung
Dasselbe Objekt, zweimal gerechnet: Dreiparteienhaus mit 240 m² Wohnfläche, Baujahr 1960er, unsaniert erworben, kernsaniert und als drei Eigentumswohnungen verkauft. Links kauft ein Aufteiler ohne eigenes Gewerk, rechts ein Handwerksbetrieb, der Ausbau, Trockenbau und Fliesen selbst ausführt. Kaufpreis, Verkaufserlös und alle übrigen Positionen sind identisch. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Aufteiler ohne eigenes Gewerk |
Handwerksbetrieb als Aufteiler |
|---|---|---|
| Kaufpreis (240 m², unsaniert) | 360.000 € | 360.000 € |
| Kaufnebenkosten, Aufteilung, Planung | 80.000 € | 80.000 € |
| Sanierung durch Fremdfirmen | 360.000 € | 198.000 € |
| Sanierung durch den eigenen Betrieb, zu Selbstkosten | 0 € | 135.000 € |
| Bauzeitzinsen bis zum letzten Verkauf | 26.000 € | 18.000 € |
| Vertrieb der drei Einheiten | 30.000 € | 30.000 € |
| Gesamtkosten | 856.000 € | 821.000 € |
| Verkaufserlös der drei Wohnungen (4.100 €/m²) | 984.000 € | 984.000 € |
| Projektergebnis vor Steuern | 128.000 € | 163.000 € |
Angesetzt sind 1.500 €/m² Kaufpreis unsaniert und 1.500 €/m² für die Kernsanierung, in Summe 360.000 € Sanierungsvolumen bei vollständiger Fremdvergabe. Das eigene Gewerk umfasst Ausbau, Trockenbau und Fliesen als repräsentatives Paket, hier 162.000 € oder 45 Prozent des Volumens. In diesem Fremdpreis stecken rund 20 Prozent Unternehmergewinn und Wagnis des ausführenden Betriebs. Es verbleiben 135.000 € Selbstkosten für Material und eigene Stunden, die auch der eigene Betrieb trägt. Im Markt sind 15 bis 25 Prozent üblich, 20 Prozent ist ein mittlerer Ansatz. Welche Gewerke ein Betrieb selbst erbringen kann, hängt vom Tätigkeitsfeld ab.
Die Nebenkostenposition enthält Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, die Aufteilung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung sowie Planung, Statik und Genehmigung. Die Bauzeitzinsen sind auf ein Darlehen von 700.000 € zu 4,8 Prozent p. a. gerechnet, über 14 Monate bis zum letzten Verkauf und beim eigenen Betrieb über 11 Monate. Der Verkaufserlös von 4.100 €/m² unterstellt eine gefragte Lage und drei einzeln veräußerte Einheiten.
Das Mehrergebnis ist kein Rabatt. Der Betrieb verzichtet auf die Marge seines eigenen Gewerks und verlagert sie in das Projektergebnis, dafür trägt er das Projektrisiko und bindet eigene Kapazität. Diese Opportunitätskosten sind in der Rechnung nicht erfasst und projektspezifisch zu bewerten. Die Zahlen sind ein Modell und keine Aussage über den Verkehrswert eines konkreten Objekts.
Interessanter als die 35.000 € ist, was sie im Einkauf bedeuten. Auf den Kaufpreis übersetzt kann der Betrieb rund 30.000 € mehr für dasselbe Objekt bieten und liegt im Ergebnis immer noch dort, wo der Aufteiler ohne eigenes Gewerk startet. Das entscheidet nicht nur über die Marge, sondern über den Zuschlag: Der Betrieb kann Objekte kaufen, die für andere schon zu teuer sind.
Warum der Einstieg trotzdem ausbleibt
Der Engpass liegt selten an der handwerklichen Kompetenz. Er liegt an den Fragen, die vor dem Kauf beantwortet sein müssen: Ist das Gebäude überhaupt aufteilbar? Welche Substanzmängel liegen unter der Oberfläche, und was kosten sie wirklich? Trägt der Kaufpreis die Kalkulation? Wer diese Fragen ohne belastbare Datengrundlage beantwortet, schätzt — und unterschätzt typischerweise die Positionen, die er selbst nicht ausführt. Eine technische Datenaufnahme vor dem Kauf schafft genau diese Grundlage: vermessene Substanz, dokumentierte Mängel, belastbarer Kostenrahmen. Damit wird aus dem handwerklichen Vorteil ein kalkulierbares Projekt statt einer Vermutung.
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