In der Bestandsaufnahme taucht ein Muster auf, das selten so benannt wird: Ein Objekt wird für den Handel erworben, die Finanzierung variabel strukturiert, das Exit-Szenario kalkuliert. Dann steigen die Zinsen, der Exit-Markt friert ein, und aus dem Handelsobjekt wird ein Bestandsobjekt. Nicht weil sich die Strategie geändert hat, sondern weil die Entscheidung nicht mehr beim Eigentümer liegt.
Woher die Entscheidungslosigkeit kommt
Das Problem ist nicht der variable Zins allein. Es ist die fehlende Vorbereitung auf den Fall, dass der Exit ausbleibt. Wer beim Ankauf nur ein Szenario rechnet, kauft strukturell blind. Die Tragfähigkeitslücke entsteht an drei klar benennbaren Stellen:
- Variable Finanzierung ohne Zinsdeckel. Steigt der Referenzzins, steigt der Kapitaldienst sofort. Liegt der Mietertrag darunter, ist das Objekt vom ersten Tag der Zinswende an cashflow-negativ, ohne dass eine Maßnahme dagegen greift.
- Exit-Preis als einzige Kalkülgröße. Wer nur den Verkaufspreis in seine Renditerechnung setzt, hat kein Bild davon, was das Objekt bei einem Haltezeitraum von drei bis fünf Jahren kostet. Der Kapitaldienst im Halteszenario ist dann keine Zahl, sondern eine Überraschung.
- Fehlende Umwandlungslogik. Wechselt das Objekt unfreiwillig vom Handels- in den Bestandsmodus, braucht es eine andere Bewirtschaftungsstruktur. Wer diese nicht vorbereitet hat, verliert zusätzlich Zeit und Kosten im Übergang.
Wer nur den Exit rechnet, trifft die Halteentscheidung nicht aktiv. Sie trifft ihn.
Modellrechnung
Einzelhandelsobjekt, Kaufpreis 800.000 Euro, Jahresnettomiete 40.000 Euro (Faktor 20). Finanzierung ursprünglich variabel, Annahme: Zinsanstieg von 1,5 auf 4,0 Prozent innerhalb von 18 Monaten. Beide Szenarien illustrativ und gerundet.
| Position | Exit-Szenario (Verkauf Jahr 2) |
Halteszenario (Halten Jahr 2–5) |
|---|---|---|
| Kapitaldienst p. a. (4 % auf 640.000 € Darlehen) | 25.600 € | 25.600 € |
| Jahresnettomiete | 40.000 € | 40.000 € |
| Cashflow vor nicht umlagefähigen Kosten | +14.400 € | +14.400 € |
| Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten p. a. (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko, ca. 15 %) | −6.000 € | −6.000 € |
| Marktwertkorrektur bei Exit (Faktor-Rückgang von 20 auf 16,5 durch Zinsumfeld) | −140.000 € | entfällt |
| Effektives Ergebnis gegenüber Kaufpreis | −140.000 € (Buchverlust) | +8.400 € p. a. (Cashflow) |
Alle Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Struktur, kein Angebot und kein Bewertungsgutachten. Der Kaufpreis von 800.000 Euro, das Darlehen von 640.000 Euro (80 % LTV) und die Jahresnettomiete von 40.000 Euro sind Modellgrößen. Der Faktor-Rückgang von 20 auf 16,5 senkt den Wert von 800.000 auf 660.000 Euro und entspricht einer plausiblen Marktwertkorrektur bei einem Zinsanstieg um 2,5 Prozentpunkte. Der tatsächliche Rückgang hängt von Lage, Mieterstruktur und Objektqualität ab. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten fallen in beiden Szenarien an, auch wenn ein Exit geplant ist.
Die Modellrechnung zeigt nicht, welche Entscheidung die bessere ist. Sie zeigt, dass beide Szenarien eine eigene Zahlenrealität haben, und dass diese Zahlen beim Ankauf bekannt sein müssen. Wer nur das Exit-Szenario rechnet, kann das Halteszenario nicht aktiv wählen.
Konsequenz für den Ankauf
Die Ankaufsprüfung ist der einzige Zeitpunkt, an dem beide Szenarien gleichzeitig auf dem Tisch liegen. Wer dort nur den Exit kalkuliert, kauft mit einer strukturellen Lücke. Eine vollständige Prüfung simuliert den Exit zum Zielpreis und den erzwungenen Halt bei 4 Prozent Festzins: Kapitaldienst, Bewirtschaftungskosten, Cashflow-Untergrenze. Wer diese zwei Zahlenreihen vor dem Kauf kennt, trifft die Halteentscheidung aktiv. Wer sie nicht kennt, trifft sie reaktiv, wenn der Markt sie für ihn trifft.
Wir rechnen Exit und Halteszenario gemeinsam durch, bevor Sie unterschreiben.
Schicken Sie uns Exposé und Finanzierungskonditionen. Wir erstellen eine Ankaufsprüfung mit beiden Szenarien: Exit zum avisierten Verkaufspreis und erzwungenes Halten bei aktuellem Festzins. Ergebnis in der Regel innerhalb von drei Werktagen. Preis: 750 Euro, kostenfrei wenn das Objekt nicht passt und wir das begründen können.
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