In Bewertungsgesprächen taucht ein immer gleicher Reflex auf: Eigentümer unsanierter Objekte verweisen auf den Mietertrag und schätzen den Energiestandard als separate Frage ein. Seit 2022 ist diese Trennung nicht mehr haltbar. Der Energiestandard wirkt unmittelbar auf den Verkehrswert, und dieser Effekt hat sich verfestigt.
Mechanik des Abschlags
Energiepreisschocks verändern, was Käufer für künftige Betriebskosten einkalkulieren. Diese Erwartung schlägt sich in den Preisen nieder. Drei Kanäle verstärken den Effekt:
- Käufer-Kalkulation. Höhere erwartete Energiekosten senken die Zahlungsbereitschaft direkt. Der Abschlag ist keine Stimmungsgröße, sondern eine Barwertkorrektur künftiger Betriebskosten.
- Finanzierungsseite. Banken bewerten den Beleihungsrahmen energieineffizienter Objekte zunehmend konservativ. Ein höherer Eigenkapitalbedarf auf Käuferseite drückt den erzielbaren Preis weiter.
- Regulatorischer Erwartungsdruck. Verschärfte Anforderungen an den Gebäudebestand (GEG, EU-Taxonomie) erhöhen den antizipierten Investitionsbedarf. Käufer ziehen diesen Betrag aus dem Kaufpreis heraus, bevor er überhaupt verhandelt wird.
Der Abschlag für den schlechtesten Energiestandard hat sich seit 2022 um rund sieben Prozentpunkte ausgeweitet und ist seither nicht vollständig zurückgegangen.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus, Marktwert bei Energieklasse D als Referenz (Ausgangswert 500.000 Euro). Abschlag vor und nach 2022 für zwei typische Bestandsklassen. Beträge gerundet und illustrativ; die prozentualen Abschläge orientieren sich an veröffentlichten Marktauswertungen zum Energieausweis-Effekt.
| Energieklasse | Abschlag vor 2022 | Abschlag nach 2022 |
|---|---|---|
| Klasse B (gut) | −8 % = −40.000 € | −13 % = −65.000 € |
| Klasse H (schlecht) | −20 % = −100.000 € | −27 % = −135.000 € |
| Ausweitung des Abschlags (Klasse H) | — | −35.000 € mehr |
Der Ausgangswert von 500.000 Euro ist ein Rechenbeispiel zur Illustration der Größenordnung. Die prozentualen Abschläge sind illustrativ und orientieren sich an der in Marktauswertungen beobachteten Bandbreite für den Zeitraum 2021 bis 2024; sie sind keine Wertgutachten für ein konkretes Objekt. Der ausgewiesene Betrag von 35.000 Euro beschreibt die Ausweitung des Abschlags, nicht den absoluten Abschlag gegenüber einem sanierten Objekt.
Ob und in welcher Höhe der Abschlag auf ein konkretes Objekt zutrifft, hängt von Lage, Zustand, Mietniveau und der aktuellen Marktsituation ab. Eine belastbare Einordnung erfordert eine objektgenaue Zustandserfassung und eine aktuelle Marktwertanalyse.
Konsequenz für die Entscheidung
Wer einen unsanierten Bestand hält, trägt heute einen bezifferbaren Abschlag im Portfolio. Die relevante Frage ist nicht, ob saniert werden soll, sondern ob die Sanierungskosten diesen Abschlag aufheben und welche Maßnahmenfolge das effizient leistet. Diese Rechnung lässt sich nur objektgenau führen: mit einer Bestandserfassung, die den energetischen Zustand dokumentiert, und einem Sanierungsfahrplan (iSFP), der den erreichbaren Aufwert und die anfallenden Kosten gegenüberstellt. Ohne diese Grundlage bleibt die Entscheidung, ob gehalten, saniert oder verkauft wird, eine Schätzung.
Wir übersetzen den Marktabschlag in eine Zahl für Ihr Objekt.
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihres Objekts: Baujahr, Energieausweis (falls vorhanden) und Ihre aktuelle Überlegung. Wir sehen uns gemeinsam an, welcher Abschlag realistisch ist und ob eine Sanierung die Differenz schließt. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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