Wer als Handwerksbetrieb eine Bestandsimmobilie kauft und selbst entwickelt, bringt eine Ressource mit, die kein anderer Investor hat: die eigene Arbeitskraft zu verifizierten Marktpreisen. In der Praxis landet diese Ressource im Kreditgespräch trotzdem häufig in der Rubrik „wird schon berücksichtigt" — und bleibt damit wirkungslos. Der Grund ist kein inhaltlicher, sondern ein formaler.
Was die Bank unter Eigenleistung versteht
Banken erkennen Eigenleistung als Eigenkapitalersatz an, wenn drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Fehlt eine, rechnet das Institut den Betrag nicht auf den Eigenkapitalanteil an, und der Fremdkapitalbedarf steigt entsprechend.
- Nachweisbare Fachkunde. Die erbrachten Gewerke müssen dem Gewerbebetrieb des Antragstellers zugeordnet werden können. Ein Fliesenleger-Betrieb, der Elektroarbeiten anrechnen lassen will, scheitert hier. Gewerbe-Eintrag und geplantes Gewerk müssen deckungsgleich sein.
- Marktpreiskalkulation als Beleg. Die Bewertung erfolgt auf Basis ortsüblicher Nettolohnkosten, kein Material, keine Gewinnmarge, kein Unternehmerlohn. Die Bank schlägt typischerweise 30 bis 50 Prozent vom Angebotspreis eines Fremdunternehmens an. Ohne eine belegte Kalkulation bleibt der Ansatz Verhandlungssache und damit angreifbar.
- Plausible Kapazität. Das Votum prüft, ob der Betrieb die geplanten Stunden neben dem laufenden Geschäft leisten kann. Wer zehn Mitarbeiter beschäftigt und zwei Monate Innenausbau plant, hat hier strukturell bessere Karten als ein Ein-Mann-Betrieb mit vollem Auftragsbestand.
Eigenleistung wirkt im Kreditvotum nicht als Kostensenkung, sondern als Eigenkapitalposten — mit allem, was daran hängt.
Modellrechnung
Aufteilerprojekt, Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten, Gesamtinvestition 680.000 Euro (Kauf und Sanierung). Eigenleistung: Innenausbau durch den eigenen Malerbetrieb. Verglichen werden zwei Kreditanträge mit identischem Vorhaben, einmal ohne und einmal mit anerkannter Eigenleistung. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Ohne Eigenleistungs-Nachweis | Mit anerkannter Eigenleistung |
|---|---|---|
| Gesamtinvestition | 680.000 € | 680.000 € |
| Fremdkapital (80 %) | 544.000 € | 544.000 € |
| Erforderlicher Eigenkapitalanteil (20 %) | 136.000 € | 136.000 € |
| Davon durch anerkannte Eigenleistung gedeckt (Marktpreis Nettolohn) | 0 € | 38.000 € |
| Erforderliches Barkapital zum Closing | 136.000 € | 98.000 € |
Die 38.000 Euro Eigenleistung entsprechen dem ortsüblichen Nettolohnansatz für Malerarbeiten an sechs Einheiten (Putz, Anstrich, Bodenbelag-Vorbereitung), ohne Material und ohne Betriebsgewinn. Der Ansatz liegt am unteren Rand des Bewertungskorridors, den Banken typischerweise akzeptieren (30 bis 50 Prozent des Fremdunternehmer-Angebots). Der tatsächlich anerkannte Betrag hängt vom Kreditinstitut und der eingereichten Kalkulation ab.
Der Fremdkapitalbetrag bleibt in beiden Szenarien gleich, da die Eigenleistung den Eigenkapitalposten ersetzt. Die freigesetzte Liquidität kann als Puffer für Kostenüberschreitungen oder für weitere Investitionen eingesetzt werden. Eine Aussage über den Verkehrswert oder die Rentabilität des Projekts enthält diese Rechnung nicht.
Konsequenz für die Vorbereitung
Die entscheidende Weiche liegt vor dem Kreditgespräch. Wer dem Institut eine vollständige Kalkulation vorlegt — Gewerk, Stundenansatz, Kapazitätsnachweis, Gewerbe-Eintrag — gibt dem Analysten Handwerkszeug, um den Betrag ins Votum zu schreiben. Wer die Eigenleistung mündlich erwähnt, liefert hingegen nichts, was ein Kreditanalyst belegen kann. Die technische Datenaufnahme von immokonzept schafft dabei die Grundlage: Erst wenn der tatsächliche Sanierungsumfang vermessen und den einzelnen Gewerken zugeordnet ist, lässt sich eine bankenfeste Kalkulation der Eigenleistungsanteile ableiten. Substanz und Aufwand bleiben sonst Schätzung, und Schätzungen kürzt das Votum zuverlässig.
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Schicken Sie uns Ihr Vorhaben in groben Zügen: Objekttyp, geplante Gewerke, vorhandene Eigenleistungskapazität. Wir prüfen, welcher Betrag realistisch anerkennungsfähig ist, und helfen Ihnen, die Kalkulation bankkonform aufzubauen. Kostenfreies Erstgespräch, ohne Verpflichtung.
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