In der Ankaufsprüfung taucht ein wiederkehrendes Muster auf: Investorenkapital ist eingebracht, der DSCR stimmt, der Kaufpreis ist verhandelt. Dann kommt das Bankgespräch, und die Finanzierungsquote fällt unerwartet niedrig aus. Der Grund liegt nicht im Cashflow, sondern in der Vertragsstruktur des eingebrachten Kapitals.
Warum die Vertragsstruktur über die Bilanzwirkung entscheidet
Bankbilanziell gilt eine klare Regel: Kapital, das im Insolvenzfall vor den Gesellschaftern bedient wird, ist Fremdkapital. Ohne einen qualifizierten Nachrangvorbehalt, der die Rückzahlungsforderung des Investors ausdrücklich hinter alle anderen Gläubiger stellt, wertet die finanzierende Bank eingebrachtes Investorenkapital als Verbindlichkeit der Projektgesellschaft. Die Konsequenzen ziehen sich durch die gesamte Finanzierungsstruktur:
- Eigenkapitalquote sinkt formal. Das eingebrachte Kapital erhöht die Bilanzsumme, ohne die Eigenkapitalseite zu stärken. Die Bank rechnet eine niedrigere EK-Quote, was den maximal darstellbaren Fremdkapitalanteil begrenzt.
- DSCR-Aussagekraft wird unterlaufen. Ein DSCR von 1,57 zeigt, dass der Cashflow die Schuldenlast komfortabel trägt. Wird das vermeintliche Eigenkapital aber als Verbindlichkeit gewertet, vergrößert sich der Schuldenstand rechnerisch, und der DSCR verschlechtert sich entsprechend.
- Beleihungsauslauf-Spielraum schrumpft. Kreditgeber bemessen die maximal darstellbare Darlehenssumme am Verhältnis von Fremdkapital zu Beleihungswert. Eine formal höhere Verbindlichkeitenlast drückt den verfügbaren Darlehensbetrag, ohne dass sich am Objekt selbst etwas geändert hat.
Ein DSCR von 1,57 nützt nichts, wenn das Eigenkapital-Fundament formal nicht anerkannt wird.
Modellrechnung
Projektgesellschaft mit einem Investitionsobjekt, Kaufpreis 1.000.000 Euro. Ein Co-Investor bringt 200.000 Euro ein. Variiert wird ausschließlich, ob ein qualifizierter Nachrangvorbehalt vorliegt. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Ohne Nachrangvorbehalt (Kapital gilt als FK) |
Mit Nachrangvorbehalt (Kapital gilt als EK) |
|---|---|---|
| Gesamtinvestition | 1.000.000 € | 1.000.000 € |
| Eigenes Gesellschafterkapital | 100.000 € | 100.000 € |
| Investorenkapital, tatsächlich auf dem Konto | 200.000 € | 200.000 € |
| Davon von der Bank als Eigenkapital anerkannt | 0 € | 200.000 € |
| Anerkannte Eigenkapitalquote | 10 % | 30 % |
| Bankdarlehen bei Mindestquote 25 % und 70 % Beleihungsauslauf | 300.000 € | 700.000 € |
| Verfügbare Mittel insgesamt | 600.000 € | 1.000.000 € |
Die Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Kapitalstruktur-Logik, kein Angebot und keine Rechtsberatung. Entscheidend ist, wie die Lücke entsteht. Das Investorengeld liegt in beiden Spalten auf dem Konto, es verschwindet nicht. Ohne Nachrangvorbehalt zählt es aber als Verbindlichkeit, die anerkannte Eigenkapitalquote fällt auf 10 Prozent, und die Bank reicht das Darlehen nur noch so weit aus, wie ihre Mindestquote von 25 Prozent gewahrt bleibt. Aus 700.000 Euro werden 300.000. Die Lücke von 400.000 Euro entsteht also nicht aus fehlendem Geld, sondern aus dem kleineren Darlehen.
Der Beleihungswert ist in dieser Rechnung vereinfacht mit dem Kaufpreis gleichgesetzt. In der Praxis liegt der Beleihungswert oft unterhalb des Kaufpreises, was die Lücke weiter vergrößern kann. Ein RND-Gutachten liefert die substanzielle Wertbasis, die Kreditgeber für die Beleihungsentscheidung benötigen, und sollte daher vor dem Bankgespräch vorliegen.
Konsequenz für die Vorbereitung des Bankgesprächs
Die Kapitalstruktur ist kein Detail, das sich im Nachgang korrigieren lässt. Sie entscheidet vor dem ersten Bankgespräch darüber, wie viel Darlehen darstellbar ist und zu welchen Konditionen. Eine Investmentanalyse, die DSCR, Cashflow-Tragfähigkeit und Eigenkapitalnachweis bankkonform aufbereitet, schafft die Grundlage dafür, dass eingebrachtes Kapital auch als solches gewertet wird. Ergänzt durch ein RND-Gutachten als substanziellen Wertnachweis ergibt sich die vollständige Unterlagenstruktur, die Kreditgeber für ihre Beleihungsentscheidung benötigen. Den Vertrag über den Nachrangvorbehalt selbst stellt ein Rechtsanwalt auf; unsere Rolle ist es, den Bedarf frühzeitig zu erkennen und die Zahlengrundlage bereitzustellen.
Wir bereiten die Kapitalstruktur gemeinsam mit Ihnen bankkonform auf.
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihrer geplanten Transaktion: Kaufpreis, Kapitalstruktur und den Stand der Finanzierungsplanung. Wir gehen die Struktur mit Ihnen durch, als zweite Sicht vor dem Bankgespräch. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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