In der Aufnahme von Bestandsobjekten tauchen Flächenfehler mit bemerkenswerter Regelmäßigkeit an denselben drei Stellen auf: unter der Dachschräge, auf dem Balkon und im Kellerraum. Die Angaben in Exposés, Mietverträgen und Grundbuchunterlagen weichen dabei nicht selten um zehn bis zwanzig Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ab. Das ist kein Zufall, sondern Systematik.
Wo die Fehler entstehen
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt für jeden dieser Bereiche einen eigenen Anrechnungsfaktor fest. Werden diese Faktoren nicht angewendet, entsteht eine Überfläche, die sich in der Miete, im Kaufpreisansatz und in der Versicherungsprämie niederschlägt. Drei Treiber sind für den Großteil der Abweichungen verantwortlich:
- Dachschräge unter Mindesthöhe. Flächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter zählen nach WoFlV § 4 Nr. 2 überhaupt nicht zur Wohnfläche. Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe werden nur zur Hälfte angerechnet. In der Praxis wird häufig der gesamte Grundriss des Dachgeschosses als Vollwohnfläche geführt.
- Balkon im Vollansatz. Balkone, Loggien und Terrassen werden nach WoFlV § 4 Nr. 4 in der Regel zu einem Viertel angerechnet, in Ausnahmefällen bis zur Hälfte. Ein Vollansatz, wie er in alten Mietverträgen häufig steht, überschreitet die zulässige Grenze um das Drei- bis Vierfache.
- Kellerraum ohne Aufenthaltsqualität. Ein Kellerabteil oder ein Abstellraum ohne ausreichende Raumhöhe und Belichtung ist kein Wohnraum. Trotzdem findet er sich in Flächenberechnungen älterer Objekte regelmäßig als vollwertige Quadratmeter.
Eine falsch angesetzte Fläche ist kein Formfehler. Sie bestimmt, was der Eigentümer verlangt und was der Mieter schuldet.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus, vier Wohneinheiten, je eine mit Dachschräge, eine mit Balkon, eine mit Kellerraum. Verglichener Flächenansatz: fehlerhafte Vollansatzbasis gegenüber korrekter WoFlV-Berechnung. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Fehlerhafter Ansatz | WoFlV-konform |
|---|---|---|
| Dachschräge (1 bis 2 m Höhe)18 × 50 % | 18 m² | 9 m² |
| Balkon10 × 25 % | 10 m² | 2,5 m² |
| Kellerraum (Vollgeschoss)14 × 0 | 14 m² | 0 m² |
| Angesetzte Fläche dieser drei Positionen | 42 m² | 11,5 m² |
| Jahres-Nettokaltmiete auf diese Fläche (× 12 × 9,50 €/m²)Angesetzte Fläche dieser drei Positionen × 9,5 × 12 | 4.788 € | 1.311 € |
Die Dachschräge wird nach WoFlV § 4 Nr. 2 nur zur Hälfte angerechnet, soweit die lichte Höhe zwischen 1 m und 2 m liegt. Flächen unter 1 m Höhe zählen gar nicht. Hier wird der fehlerhafte Vollansatz (18 m²) dem korrekten Halbansatz (9 m²) gegenübergestellt.
Balkone, Loggien und Terrassen werden nach WoFlV § 4 Nr. 4 in der Regel zu einem Viertel angerechnet, in Ausnahmefällen bis zur Hälfte. Der fehlerhafte Vollansatz (10 m²) wird dem Regelansatz von 25 % (2,5 m²) gegenübergestellt.
Kellerräume ohne Aufenthaltsqualität (fehlende Mindesthöhe, keine ausreichende Belichtung) gehören nicht zur Wohnfläche. Der Vollansatz von 14 m² ist daher mit 0 m² zu korrigieren.
Die Jahres-Nettokaltmiete illustriert den wirtschaftlichen Effekt einer dauerhaften Über- oder Unterflächenangabe. Sie ist kein Mietrechts-Gutachten. Eine belastbare Flächenermittlung nach WoFlV erfordert eine Vor-Ort-Aufnahme mit Aufmaß.
Konsequenz für die Planung
Eine falsch ausgewiesene Wohnfläche ist keine Bagatelle. Sie bestimmt die zulässige Miethöhe, den Kaufpreisansatz je Quadratmeter und die Grundlage für Betriebskostenabrechnungen. Mieter können bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent eine Mietminderung durchsetzen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Für Eigentümer bedeutet das: Wer seine Flächen nicht kennt, trägt ein stilles Risiko im Bestand. Die technische Datenaufnahme von immokonzept erhebt die Flächen vor Ort nach WoFlV, mit Aufmaß und Höhenmessung. Das Ergebnis ist eine belastbare Grundlage für Mietvertrag, Verkaufsprospekt und Sanierungsplanung, auf die sich auch ein Finanzamt oder eine Bank stützen kann.
Wir prüfen die Flächen Ihres Objekts gemeinsam mit Ihnen.
Schicken Sie uns Ihren vorhandenen Grundriss oder die Mietvertragsfläche. Wir schauen uns die kritischen Positionen an und sagen Ihnen, ob eine Aufnahme vor Ort sinnvoll ist. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Gespräch vereinbaren