In der Beratung taucht ein Objekttyp regelmäßig auf: das Mehrfamilienhaus, das läuft, aber eben nicht rund. Dach fällig, Heizung am Ende ihrer Nutzungsdauer, eine Wohnung seit Monaten leer, eine weitere mit einem Mieter, der Schreiben nicht beantwortet. Der Eigentümer hält. Weil Verkaufen aufwendig klingt, weil der Markt gerade schwierig sei, weil man ja noch schauen könne. Die stillen Kosten des Haltens rechnet dabei selten jemand durch.
Woher die Belastung kommt
Ein Mehrfamilienhaus mit strukturellen Problemen erzeugt drei Kostenschichten gleichzeitig, die sich in der Jahresrechnung meist nicht klar voneinander trennen. Erst wenn man sie einzeln herauslöst, zeigt sich die tatsächliche Größenordnung:
- Mietausfall durch Leerstand. Eine dauerhaft leere Einheit kostet bei einem sechseinheitigen Haus rund ein Fünftel der Jahreskaltmiete. Dieser Betrag fehlt nicht einmalig, er fehlt jedes Jahr.
- Sanierungsstau als aufgeschobene Ausgabe. Aufgehobene Maßnahmen verschwinden nicht aus der Bilanz. Dach und Heizungsanlage werden teurer, je länger die Entscheidung ausbleibt. Folgeschäden können zusätzliche Positionen eröffnen.
- Verwaltungsaufwand mit Reibungsverlust. Ein Objekt mit schwierigen Mietverhältnissen und baulichem Handlungsbedarf bindet überproportional viel Zeit und externe Kosten. Dieser Aufwand ist in einfachen Renditekalkulationen selten vollständig enthalten.
Die stillen Haltekosten eines Problem-MFH übersteigen oft den Aufwand einer geordneten Abgabe.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus, 6 Einheiten, Baujahr 1965, teilweise leer, Sanierungsstau im Dach und der Heizungsanlage. Zwei Szenarien: Halten mit laufender Belastung versus geordnete Abgabe ins Co-Investment. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Halten (5 Jahre) | Abgabe Co-Investment |
|---|---|---|
| Mietausfall durch Leerstand (5 Jahre) | 52.800 € | 0 € |
| Instandhaltungsrücklage (5 Jahre) | 40.000 € | 0 € |
| Sanierungsstau (Dach + Heizung, einmalig) | 95.000 € | 0 € |
| Verwaltungsaufwand (5 Jahre) | 21.000 € | 0 € |
| Gesamtbelastung im Betrachtungszeitraum | 208.800 € | 0 € |
Jahreskaltmiete bei Vollvermietung 52.800 Euro (6 Einheiten à 730 Euro kalt). Leerstandsquote 20 Prozent, entspricht rund 1,2 Einheiten dauerhaft leer. Mietausfall 10.560 Euro pro Jahr.
Instandhaltungsrücklage 8.000 Euro pro Jahr als Mindestwert für Bestand Baujahr 1965 ohne aktive Sanierung. Sanierungsstau Dach und Heizungsanlage als Einmalbetrag 95.000 Euro, fällig innerhalb des Betrachtungszeitraums.
Verwaltungsaufwand 4.200 Euro pro Jahr (eigene Zeit und externe Kosten). Bei Abgabe ins Co-Investment entfällt dieser Posten. Transaktionsbegleitung durch immokonzept kostenfrei für den abgebenden Eigentümer.
Das Abgabe-Szenario setzt voraus, dass eine strukturierte Übergabe stattfindet. Kein Verkaufserlös ist hier gegengerechnet, da dieser separat zu ermitteln ist. Die Differenz zeigt ausschließlich die vermeidbaren laufenden Belastungen.
Konsequenz für die Planung
Ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau, Leerstand und belasteten Mietverhältnissen ist kein schlechtes Objekt. Es ist ein Objekt, das die richtige nächste Entscheidung braucht. Die Frage ist, ob diese Entscheidung unter Zeitdruck und wachsendem Kostendruck getroffen wird oder mit ausreichend Vorlauf und belastbarer Datenbasis. Die technische Datenaufnahme von immokonzept legt dabei den Ist-Zustand vermessen und dokumentiert fest: Was ist tatsächlich fällig, in welcher Größenordnung, und welche Sequenz ergibt wirtschaftlich Sinn. Wer diese Grundlage kennt, kann souverän entscheiden: selbst sanieren, einen Partner ins Boot holen oder strukturiert abgeben, vertraulich und ohne Verkaufsdruck.
Wir besprechen Ihr Objekt vertraulich, ohne dass daraus eine Verkaufsverpflichtung entsteht.
Schildern Sie uns kurz die Situation: Baujahr, Einheitenzahl, was Sie beschäftigt. Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung und klären, ob eine Beteiligung im Rahmen unseres Co-Investment-Modells für beide Seiten Sinn ergibt. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Über eine Abgabe sprechen