In der Bestandsanalyse zeigt sich ein wiederkehrendes Kalkulationsmuster: Betriebskosten für Heizung werden auf Basis heutiger Energiepreise fortgeschrieben. Was dabei fehlt, ist der gesetzliche Kostenpfad, den das neue Gebäudemodernisierungsgesetz in jede Gasheizungsanlage einschreibt, unabhängig davon, wie gut das Gerät technisch in Schuss ist.
Herkunft der Mehrkosten
Das Gesetz ersetzt die frühere Sofortpflicht auf erneuerbare Energien durch eine stufenweise Beimischungspflicht für fossile Heizsysteme. Biogas, das zur Erfüllung dieser Pflicht eingesetzt wird, kostet heute bereits spürbar mehr als konventionelles Erdgas. Drei Kostentreiber sind dabei klar zu trennen:
- Biogas-Aufpreis. Der Marktpreis für Biogas liegt derzeit rund 25 Prozent über dem konventionellen Gaspreis. Mit steigendem Pflichtanteil wächst dieser Aufpreis proportional in die Jahresrechnung hinein.
- CO2-Steuer-Aufwuchs. Der gesetzlich festgelegte CO2-Preis steigt bis 2035 schrittweise weiter. Jede noch aktive Gasheizung trägt diesen Aufwuchs vollständig, weil fossile Verbrennung weiter abgabepflichtig bleibt.
- Steigende Netzentgelte. Die Verteilnetzkosten für Gas werden auf eine schrumpfende Nutzerbasis umgelegt, da zunehmend mehr Anschlüsse auf andere Energieträger wechseln. Das treibt den Grundpreis auch ohne Verbrauchsänderung nach oben.
Die Kostensteigerung ist nicht Marktspekulation, sie ist Gesetz. Das macht sie planbar und damit kalkulierbar.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, rund 600 m² Wohnfläche, Gasheizung, Jahresverbrauch 90.000 kWh. Verglichen werden die Heizkosten unter heutigem Gaspreisregime mit den projizierten Mehrkosten nach Biotreppe-Stufen. Beträge gerundet und illustrativ; CO2-Steuer-Aufwuchs und Netzentgelte sind vereinfacht nicht eingerechnet, um die Biogas-Pflicht isoliert darzustellen.
| Kostenstufe | Heute (0 % Biogas) |
Ab 2029 (10 % Biogas) |
Ab 2035 (30 % Biogas) |
|---|---|---|---|
| Gaspreis pro kWh (netto, ger.) | 0,08 € | 0,082 € | 0,086 € |
| Jahresenergiekosten Objekt | 7.200 € | 7.380 € | 7.740 € |
| Mehrkosten ggü. heute (p. a.) | — | +180 € | +540 € |
| Kumulierte Mehrkosten über die Stufe (6 Jahre 2029–2035, 2 Jahre 2035–2037) | — | 1.080 € | 1.080 € |
Die Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Kostenstruktur, kein Angebot und keine Preisprognose. Gaspreis-Basis: 0,08 Euro netto pro kWh (Stand Mitte 2026, Haushalt). Der Biogas-Aufpreis von 25 Prozent ist auf den Pflichtanteil der jeweiligen Stufe angewandt. CO2-Steuer-Aufwuchs und steigende Netzentgelte sind in dieser Darstellung bewusst herausgehalten, um den Biogas-Effekt isoliert sichtbar zu machen. Beide Faktoren würden die Differenz weiter vergrößern.
Die Modellrechnung zeigt Zusatzkosten auf Objektebene. Ein Einfluss auf den Verkehrs- oder Beleihungswert kann zusätzlich entstehen, ist jedoch gesondert zu ermitteln. Die kumulierten Mehrkosten sind auf Basis konstanter Jahreswerte hochgerechnet, sechs Jahre auf der 10-Prozent-Stufe und zwei Jahre auf der 30-Prozent-Stufe bis zum Ende des Betrachtungszeitraums 2037. Barwert-Betrachtung und weitere Preisentwicklungen bleiben einer vollständigen Investmentanalyse vorbehalten.
Konsequenz für die Planung
Der Biogas-Aufpreis ist kein Marktrisiko, das sich wegdiversifizieren lässt. Er ist gesetzlich fixiert und tritt in drei klar datierten Stufen ein. Das macht ihn planbar und zugleich in jede Cashflow-Projektion aufnahmepflichtig. Für Objekte im Bestand bedeutet das: Die Betriebskostenentwicklung der nächsten zehn Jahre ist heute schon in Teilen bekannt und sollte in der Jahresplanung abgebildet sein. Für Objekte im Ankauf gilt dasselbe: Ein Kaufpreis, der auf heutigen Energiekosten basiert, enthält eine stille Lücke, solange die Biotreppe-Stufen nicht eingerechnet sind. Wer diese Projektion auf Einzelobjektebene vornimmt, kann sowohl den Zeitpunkt benennen, ab dem sich eine Heizungserneuerung wirtschaftlich rechnet, als auch den Wert einer Fördermaßnahme realistisch einschätzen.
Wir projizieren den gesetzlichen Kostenpfad gemeinsam auf Ihr Objekt.
Schicken Sie uns den aktuellen Energieverbrauch und den Heizungstyp Ihres Objekts. Wir rechnen die Biotreppe-Stufen durch und zeigen, ab welchem Zeitpunkt die laufende Wirtschaftlichkeit unter Druck gerät. Das Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
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