In der Ankaufsprüfung zeigt sich ein wiederkehrendes Muster: Regulierungsszenarien werden in der Kalkulation ausgelassen, weil sie als politisch unsicher gelten. Das Ergebnis ist eine Renditeerwartung, die auf einer unvollständigen Datenbasis steht und im Fall einer Gesetzesänderung nicht nur korrigiert, sondern vollständig neu gerechnet werden muss.
Woher das Bewertungsrisiko kommt
Berlin erprobt vor der nächsten Wahl mehrere Instrumente, die den Mietmarkt strukturell verändern würden. Ihre Wirkung auf Ertragswerte ist quantifizierbar, sofern man sie im Modell explizit führt. Drei Mechanismen sind dabei besonders relevant:
- Mietkataster. Eine flächendeckende Erfassung tatsächlicher Mieten schafft eine öffentliche Vergleichsbasis. Liegt die Istmiete eines Objekts oberhalb dieser Basis, erhöht das den Angriffspunkt für Rügebescheide und begrenzt künftige Mieterhöhungsspielräume.
- Rendite-Obergrenzen. Wird eine gesetzliche Obergrenze für die Nettomietrendite eingeführt, sinkt der maximal erzielbare Ertrag eines Objekts unabhängig von seiner Lage. Der Ertragswert fällt entsprechend, auch wenn der Substanzwert stabil bleibt.
- Regulierungs-Diffusion in andere Städte. Berliner Instrumente finden erfahrungsgemäß Eingang in andere Städte. Wer Bestand in Großstädten hält, rechnet heute mit einem Berliner Risikoprofil, das in zwei bis vier Jahren auch für Leipzig, Hamburg oder München relevant sein kann.
Eine Rendite-Obergrenze von 4 % verändert den kalkulierten Ertragswert stärker als jede übliche Zinskorrektur.
Modellrechnung
Berliner Mehrfamilienhaus, 8 Wohneinheiten, aktuelle Jahresnettokaltmiete 72.000 Euro. Zwei Szenarien: Kalkulation ohne Regulierungsannahme versus Kalkulation mit einer Rendite-Obergrenze von 4 % auf den Ertragswert. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Ohne Regulierungsannahme | Mit Renditeobergrenze 4 % |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (Ist) | 72.000 € | 72.000 € |
| Zulässige Miete unter der Obergrenze (4 % auf 1.500.000 €) | keine Begrenzung | 60.000 € |
| Kalkulationsrelevante Jahresmiete | 72.000 € | 60.000 € |
| Marktüblicher Kapitalisierungszins | 4,8 % | 4,8 % |
| Rechnerischer Ertragswert | 1.500.000 € | 1.250.000 € |
Die Rendite-Obergrenze von 4 % ist eine illustrative Annahme auf Basis öffentlich diskutierter Modelle. Eine gesetzliche Festlegung existiert zum Stand dieses Artikels nicht. Die Obergrenze wirkt auf die zulässige Miete, nicht auf den Kapitalisierungszins. Bei einem eingesetzten Kapital von 1.500.000 Euro darf die Jahresmiete dann 60.000 Euro nicht überschreiten, was gegenüber der Ist-Miete einem Rückgang von 12.000 Euro entspricht.
Kapitalisiert wird in beiden Spalten mit demselben marktüblichen Satz von 4,8 Prozent, damit ausschließlich der Mieteffekt sichtbar wird. Die Differenz von 250.000 Euro beschreibt ein Bewertungsrisiko, nicht einen realisierten Verlust. Verkehrswert und Substanzwert sind in dieser vereinfachten Rechnung nicht berücksichtigt, eine vollständige Bewertung erfordert alle drei Ansätze.
Konsequenz für Bestand und Ankauf
Regulierungsrisiken lassen sich nicht wegrechen, aber sie lassen sich kalibrieren. Wer ein Berliner Objekt im Bestand hält, braucht eine aktuelle Neubewertung, die veränderte Rahmenbedingungen als Variablen führt. Wer einen Ankauf prüft, braucht ein Modell, das mindestens zwei Szenarien zeigt: den Status quo und einen regulierten Zustand mit konkreten Mietgrenzen. Der Unterschied zwischen beiden Szenarien liegt, wie die Modellrechnung zeigt, im sechsstelligen Bereich. Das ist keine politische Einschätzung, sondern Finanzmathematik.
Wir rechnen die Szenarien gemeinsam mit Ihnen durch.
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihres Berliner Objekts oder des Ankaufsobjekts: Mieteinnahmen, Kaufpreis, Baujahr. Wir erstellen eine szenariobasierte Einschätzung als zweite Sicht auf Ihre Kalkulation. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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