In der Begehung von Bestandswohnungen zeigt sich ein wiederkehrendes Bild: Das Bad ist saniert, aber ohne Plan. Neue Fliesen, eine austauschbare Einhebel-Armatur, ein frei stehender Heizkörper aus dem Baumarkt. Die Investition ist gemacht, der Mietaufschlag bleibt aus.
Was das Bad ökonomisch bewegt
Das Badezimmer gehört zu den wenigen Räumen einer Wohnung, die Mietentscheidungen direkt beeinflussen. Gutachterlich fließt die Ausstattungsqualität in die Vergleichsmiete ein, bei Ertragswertgutachten wirkt sie also zweifach: über die Jahresrohmiete und über den Liegenschaftszins. Drei Merkmale unterscheiden eine wertoptimierte Badsanierung von einer Mindeststandard-Lösung:
- Bodengleiche Dusche statt Duschtasse. Sie gilt heute als Basiserwartung in der mittleren und oberen Mietpreislage und ist gleichzeitig eine barrierereduzierende Maßnahme, die förderfähig sein kann.
- Verdeckte Installationen. Sichtbare Leitungsschächte signalisieren einen unvollständigen Umbau. Wer die Rohrleitungen beim Badumbau einputzt, erhöht den wahrgenommenen Fertigstellungsgrad und senkt das Risiko späterer Nacharbeiten.
- Materialwahl mit Bestandswert. Großformatige Fliesen, eine wandhängende Toilette und aufeinander abgestimmte Armaturen halten ihren optischen Wert länger als kleinteilige Sortimentsware. Bei einer Restnutzungsdauer von zehn bis fünfzehn Jahren für die Badinstallation rechnet sich die Mehrausgabe über die Mietlaufzeit.
Die Planungsentscheidung fällt vor dem ersten Fliesenleger. Danach lässt sie sich nur noch teuer korrigieren.
Modellrechnung
Zwei-Zimmer-Mietwohnung, 55 m² Wohnfläche. Verglichen werden eine Mindeststandard-Badsanierung und eine wertoptimierte Badsanierung. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Mindeststandard | Wertoptimiert |
|---|---|---|
| Sanierungskosten Bad | 4.500 € | 7.000 € |
| Förderabzug (barrierereduzierende Maßnahmen) | 0 € | 2.000 € |
| Netto-Investition | 4.500 € | 9.000 € |
| Kumulierte Mehreinnahmen (10 Jahre) | 0 € | 7.200 € |
Das Bad wird mit 5 m² angesetzt, ein typischer Wert für Zwei-Zimmer-Wohnungen im Bestand. Die Sanierungskosten betragen 900 €/m² (Mindeststandard) bzw. 1.400 €/m² (wertoptimiert, inkl. Bodengleicher Dusche, hochwertiger Fliesen und verdeckter Installationen).
Die Förderung von 2.000 € bezieht sich auf barrierereduzierende Maßnahmen (z. B. Schwellenlose Dusche) im Rahmen verfügbarer KfW- oder kommunaler Programme. Ob und in welcher Höhe eine Förderung im Einzelfall greift, ist gesondert zu prüfen.
Die Mehrmiete von 60 €/Monat ist ein Richtwert auf Basis marktüblicher Aufschläge für hochwertig ausgestattete Bäder in vergleichbaren Bestandsobjekten. Der tatsächliche Aufschlag hängt von Lage, Mieterstruktur und Vergleichsmieten ab.
Die Berechnung zeigt ausschließlich den Mietrendite-Effekt über zehn Jahre. Ein Werterhöhungseffekt beim Verkauf (Ertragswert oder Sachwert) kann hinzutreten und ist gesondert zu ermitteln.
Konsequenz für die Planung
Die technische Datenaufnahme von immokonzept erfasst den Ausstattungsstand des Bades so, wie er tatsächlich vorhanden ist: Baujahr der Installation, Zustand der Abdichtung, Schnittstellen zu angrenzenden Gewerken. Auf dieser Grundlage lässt sich vor der Vergabe entscheiden, ob eine Grundsanierung oder eine gezielte Aufwertung das bessere Verhältnis aus Investition und Mietpotenzial ergibt. Die Planungsentscheidung fällt genau einmal, bevor der erste Handwerker den Raum betritt. Danach ist jede Korrektur mit Mehrkosten verbunden, die sich in keiner Rechnung als Wertgewinn abbilden lassen.
Wir schauen gemeinsam auf das Potenzial Ihres Bades.
Schildern Sie uns kurz den aktuellen Stand: Baujahr der Installation, Mietstruktur, geplantes Investitionsvolumen. Wir geben Ihnen eine erste Einschätzung, welche Maßnahmen das Mietpotenzial heben und welche Förderung realistisch ist. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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