Wer ein Mehrfamilienhaus als Block kauft und einzelne Wohnungen weiterveräußert, begegnet regelmäßig einer einfachen Rechnung: Kaufpreis durch Einheiten, Verkaufspreise addiert, Differenz eingestrichen. In der Praxis erzählen die Projekte, die schief laufen, alle eine ähnliche Geschichte: Die Spanne war real, aber die Kostenpositionen zwischen Ankauf und letztem Notartermin wurden unterschätzt.
Woher die Spanne entsteht
Der Aufteilungsgewinn hat eine strukturelle Grundlage: Ein Mehrfamilienhaus wird im Blockankauf mit einem Vervielfältiger der Jahresnettomiete bewertet, der Einzelverkauf jeder Wohnung richtet sich dagegen nach dem Quadratmeterpreis des Wohnungsmarktes. Zwischen beiden Logiken klafft typischerweise ein nennenswerter Betrag je Einheit. Dieser Betrag trägt das Projekt, bis drei Kostenblöcke ihn schrumpfen lassen:
- Aufteilungs- und Notarkosten. Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar- und Grundbuchkosten fallen einmalig an, belasten aber jede Einheit anteilig. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer beim Ankauf summieren sich die reinen Transaktionsnebenkosten auf typischerweise zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises.
- Finanzierungskosten über die Bauzeit. Solange Einheiten nicht verkauft sind, läuft Fremdkapital auf dem Gesamtankauf. Bei einer Vermarktungsdauer von zwölf bis achtzehn Monaten und einem Zinssatz von vier Prozent entstehen Haltekosten, die im Modell häufig schlicht fehlen.
- Vertrieb und Instandsetzung. Maklercourtage auf der Verkäuferseite, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen für die Bankfinanzierung der Käufer und der Aufwand für Übergaben sind Positionen, die im Aufteiler-Kalkül oft als Pauschale oder gar nicht erscheinen.
Die Spanne entsteht im Ankauf. Ob sie trägt, entscheidet sich in der Kalkulation der Nebenkosten.
Modellrechnung
Bestandsgebäude mit acht Wohneinheiten, je 70 m², Gesamtfläche 560 m². Blockankauf zu einem Faktor von 18 auf 38.400 € Jahresnettomiete. Einzelverkauf zu 2.400 € je m². Beträge gerundet und illustrativ. Zinssatz und Vertriebskosten als Annahmen offen ausgewiesen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Erlös Einzelverkauf (8 × 70 m² × 2.400 €) | 1.344.000 € |
| Blockankaufpreis (Faktor 18) | −691.200 € |
| Rohspanne | 652.800 € |
| Transaktionsnebenkosten Ankauf (ca. 11 %) | −76.000 € |
| Aufteilungskosten (Notar, Grundbuch, Bescheinigung) | −12.000 € |
| Finanzierungskosten (15 Monate, 4 % p. a., 70 % Fremdkapital) | −24.000 € |
| Vertrieb und Instandsetzung (pauschal ca. 4 % des Erlöses) | −54.000 € |
| Verbleibender Gewinn vor Steuern | 486.800 € |
Alle Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Kostenstruktur, kein Angebot und keine Wertermittlung. Die Transaktionsnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notar und Grundbuch beim Ankauf. Regionale Abweichungen sind möglich. Der Zinssatz von 4 % p. a. auf 70 % des Ankaufspreises über 15 Monate ergibt rund 24.000 Euro und ist ein Näherungswert. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Besicherung und Marktlage ab.
Der ausgewiesene Gewinn ist ein Vorsteuer-Wert. Körperschaft- oder Einkommensteuer sowie ein etwaiger Gewerbesteuertatbestand bei gewerblichem Grundstückshandel sind gesondert zu prüfen und können die Netto-Marge erheblich weiter reduzieren. Die Modellrechnung bildet kein Sondereigentum an Stellplätzen, Kellerabteilen oder Gemeinschaftseigentum-Investitionen ab.
Konsequenz für die Projektkalkulation
Das Modell zeigt: Im illustrierten Fall trägt die Rohspanne das Projekt deutlich, aber rund 26 Prozent davon fließen in Positionen, die vor dem Ankauf vollständig kalkulierbar sind. Wer die Nebenkosten kennt, trifft eine andere Ankaufsentscheidung als wer nur Blockfaktor und Wohnungspreise gegenüberstellt. Die technische Datenaufnahme von immokonzept liefert dabei die Grundlage für belastbare Instandsetzungsannahmen: Welche Maßnahmen sind für die Bankfinanzierung der Käufer zwingend, welche optional, in welchem Zustand ist das Gebäude tatsächlich? Ohne vermessene Substanzdaten bleibt der Instandsetzungsansatz eine Schätzung, die die Marge im Nachgang korrigiert. Für Erstentwickler im Bestand gilt: Die Kalkulation schließt erst, wenn alle Kostenpositionen vollständig und mit dem richtigen Vorzeichen darin stehen.
Wir rechnen Ihre Spanne durch, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Schicken Sie uns Kaufpreis, Wohnfläche und die geplanten Einzelverkaufspreise Ihres Objekts. Wir setzen die vollständigen Nebenkostenpositionen dagegen und zeigen, wo die Kalkulation noch Lücken hat. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Gespräch vereinbaren