Vom Mietshaus zu Eigentumswohnungen: Was Aufteilen verfahrensrechtlich verlangt

Wer ein Mietshaus erwirbt und in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufteilen möchte, steht vor drei aufeinander aufbauenden Verfahrensschritten. Viele Erstentwickler unterschätzen, dass keiner dieser Schritte parallel zum nächsten beginnen kann, und planen deshalb vier bis sechs Monate zu wenig Vorlauf ein.

Die drei Pflichtschritte in der richtigen Reihenfolge

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt keinen bestimmten Ablauf vor, die Praxis der beteiligten Stellen erzwingt ihn jedoch: Bauaufsicht, Notar und Grundbuchamt arbeiten in einer strikten Kette. Wer ein Dokument zu früh oder ohne die richtige Grundlage einreicht, bekommt es zurück.

• Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsprüfung. Ausgangspunkt ist ein maßstabsgerechter Grundriss jeder Wohneinheit, der zeigt, dass sie baulich abgeschlossen ist: eigener Zugang, eigene Sanitäranlage, keine Durchgänge zu anderen Einheiten. Diesen Plan reicht der Architekt oder Vermesser bei der Bauaufsicht ein. Erst wenn die Behörde die Abgeschlossenheit formell bescheinigt, ist der nächste Schritt möglich. Bearbeitungszeiten von vier bis zwölf Wochen sind üblich.
• Teilungserklärung nach § 8 WEG. Mit der Bescheinigung in der Hand beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Sie definiert, welche Flächen Sondereigentum bilden, welche Gemeinschaftseigentum sind, und legt die Miteigentumsanteile fest. Fehler in dieser Urkunde sind kostspielig zu korrigieren, weil sie eine erneute Grundbucheintragung erfordern. Eine sorgfältige Vorabprüfung des Aufteilungsplans, bevor der Notar beauftragt wird, spart diesen Umweg.
• Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Blatt an. Erst mit dieser Eintragung existiert die Wohnung als eigenständiges Grundstück im Rechtssinne und kann verkauft oder als Sicherheit belastet werden. Ohne vollständige und widerspruchsfreie Unterlagen aus den ersten beiden Schritten nimmt das Grundbuchamt die Eintragung nicht vor.

Worauf der Aufteilungsplan genau geprüft wird

Die Bauaufsicht prüft nicht nur, ob die Wohnungen räumlich abgeschlossen sind. Sie kontrolliert auch, ob der Plan die baurechtlich zulässige Nutzung widerspiegelt und ob Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller und Dachboden klar zugeordnet sind. In der Praxis führt vor allem die Zuordnung von Nebenräumen zu Nachfragen: Ein Kellerabteil, das im Plan keiner Wohneinheit eindeutig zugeordnet ist, blockiert die Bescheinigung. Ebenfalls kritisch ist die Einhaltung der Anforderungen an barrierefreie Zugänge, sofern das Landesbaurecht diese für die betroffene Gebäudeklasse vorschreibt.

Wer den Aufteilungsplan auf Grundlage einer belastbaren Bestandsaufnahme erstellt, anstatt aus alten Bauunterlagen zu übernehmen, vermeidet die häufigste Ursache für Rückgaben durch die Behörde: Abweichungen zwischen dem eingemessenen Bestand und den einzureichenden Plänen. Die technische Datenaufnahme von immokonzept liefert hier die vermessene Grundlage, auf der ein Architekt den prüffähigen Aufteilungsplan aufbauen kann.

Konsequenz für die Projektplanung

Wer den Zeitplan für ein Aufteilerprojekt mit dem Notartermin beginnt, hat bereits vier bis zwölf Wochen verloren. Realistisch kalkuliert beginnt der Verfahrensweg mit der Beauftragung eines Architekten oder Vermessers für den Aufteilungsplan, also typischerweise sechs bis acht Monate vor dem geplanten Erstzulauf von Kauferlösen. Darin sind die Bearbeitungszeit der Bauaufsicht, ein Puffer für Rückfragen und die Grundbucheintragung eingerechnet. Wer diesen Puffer nicht einplant, gerät unter Finanzierungsdruck, bevor die erste Wohnung verkaufsfähig ist.