In der Bestandsaufnahme zeigt sich ein wiederkehrendes Muster: Kaufentscheidungen fallen auf Basis von Lageeindrücken, Maklerangaben zur Miete und einer groben Zinsvorstellung. Die eigentliche Prüffrage, ob der Cashflow nach Tilgung und Bewirtschaftungskosten noch positiv ist, wird erst nach dem Notartermin gestellt. Zu diesem Zeitpunkt ist sie keine Prüffrage mehr, sondern eine Schadensaufnahme.
Herkunft des Entscheidungsfehlers
Der Fehler liegt selten in mangelnder Sorgfalt, sondern in der fehlenden Struktur der Prüfung. Drei Lücken treten dabei immer wieder auf:
- Bruttomietrendite statt Nettomietrendite. Die Rohrendite aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis klingt überzeugend. Sie ignoriert Bewirtschaftungskosten, Leerstandspuffer und Instandhaltungsrücklage. Die Nettomietrendite fällt in der Regel um 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte geringer aus und bestimmt, ob die Finanzierung tatsächlich getragen wird.
- Kaufpreisfaktor ohne Lagekorrektur. Ein Faktor von 20 ist in Erfurt-Mitte und in einer strukturschwachen Randlage nicht dasselbe. Ohne Abgleich mit Leerstandsrisiko und Mietentwicklungspotenzial bleibt der Faktor eine Zahl ohne Ankerpunkt.
- Finanzierungsstruktur ohne Stresstest. Wird die Tragfähigkeit nur bei aktuellem Zins gerechnet, fehlt das Bild für den Prolongationsfall. Steigt der Zins beim Anschluss um 1,5 Prozentpunkte, verändert sich der monatliche Überschuss um einen Betrag, der das Objekt vom Renditeobjekt zur Zuzahlungspflicht macht.
Der Kaufpreisfaktor ist eine Verhältniszahl. Ohne Lagequalität und Cashflow-Profil ist er kein Entscheidungsargument.
Modellrechnung
Eigentumswohnung, 70 m², Kaufpreis 175.000 Euro, Kaltmiete 700 Euro pro Monat (brutto 4,8 % Rendite). Finanzierung 80 % LTV, aktueller Zins 3,8 %, 2 % Tilgung. Gegenüberstellung: Entscheidung auf Bruttobasis (Szenario A) gegen vollständige Nettoprüfung mit Stresstest (Szenario B). Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Szenario A (Bruttorechnung) |
Szenario B (Nettoprüfung) |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 8.400 € | 8.400 € |
| Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) | nicht erfasst | −1.680 € (20 %) |
| Effektive Jahresnettomiete | 8.400 € | 6.720 € |
| Kapitaldienst (Zins + Tilgung, 140.000 € Darlehen) | −8.120 € | −8.120 € |
| Jährlicher Cashflow bei +1,5 % Prolongation | nicht gerechnet | −3.500 € |
| Jährlicher Cashflow (Ist-Zins) | +280 € | −1.400 € |
Die Bewirtschaftungskosten sind mit 20 % der Bruttomiete pauschaliert. Dieser Wert deckt Hausverwaltung (ca. 5 %), kalkulatorische Instandhaltung (ca. 10 %) und einen Leerstandspuffer (ca. 5 %) ab. Je nach Objekt und Alter kann der Ansatz variieren. Die Tabelle zeigt ausschließlich den Cashflow-Effekt; ein Wertvorteil oder steuerliche Wirkungen (AfA, Werbungskosten) sind nicht enthalten und gesondert zu ermitteln.
Der Stresstest-Zins von +1,5 Prozentpunkten entspricht dem typischen Prolongationsrisiko bei einem zehnjährigen Zinsfestschreibungslauf, der um 2026 ausläuft. Er ist kein Worst-Case, sondern ein plausibler Mittelpfad. Bei höherer Anfangstilgung oder höherem Eigenkapital-Anteil verbessert sich der Prolongations-Cashflow entsprechend.
Konsequenz für die Kaufentscheidung
Die Bruttomietrendite taugt als erster Filter, nicht als Entscheidungsgrundlage. Wer vor dem Notartermin Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor im Lagekontext und Cashflow unter Stresstest-Annahmen dokumentiert, kauft mit einer Grundlage, die auch gegenüber der finanzierenden Bank trägt. Die Prüfung kostet einen überschaubaren Betrag und einen Arbeitstag. Der Verzicht darauf kann über die Laufzeit der Finanzierung ein Vielfaches kosten, und zwar nicht als Ausnahmefall, sondern als strukturelles Ergebnis einer fehlenden Vorabrechnung.
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