In der Praxis tritt ein Modell auf, das dem Käufer die Koordinationslast des Verkäufers abnimmt: Der Flipper beschafft das Objekt, der Käufer finanziert die Renovierung vor, der Flipper übernimmt die Bauleitung. Was als unkomplizierter Einstieg dargestellt wird, enthält eine stille Risikoverlagerung, die vor Vertragsschluss selten offen benannt wird.
Woher das Risiko kommt
Solange keine unabhängige Zustandserfassung vorliegt, basieren Kostenschätzungen auf den Annahmen der Verkäuferseite. Drei Positionen machen das strukturell problematisch:
- Unbekannter Bauteilzustand. Ohne Begehung durch eine unabhängige Person bleiben verdeckte Schäden (Feuchte, Leitungsalter, Deckenkonstruktion) im Kaufpreis nicht abgebildet. Sie tauchen erst in der Bauphase auf, wenn der Käufer bereits gebunden ist.
- Fehlende Kostenschätzung als Vertragsgrundlage. Renovierungsbudgets, die der Flipper nennt, sind Verkaufsargument. Eine finanzmathematisch belastbare Bandbreite, getrennt nach Pflichtmaßnahmen und optionalem Ausbau, fehlt regelmäßig.
- Rentabilität ohne Gegenkalkulation. Kaufpreis plus Renovierungskosten plus Nebenkosten ergeben den tatsächlichen Einstandspreis. Ob dieser Einstandspreis zum erzielbaren Marktwert oder zur Miete passt, wird im Verkaufsgespräch selten durchgerechnet.
Das Modell ist erst risikoarm, wenn die Zahlen vor der Bindung auf dem Tisch liegen, nicht danach.
Modellrechnung
Eigentumswohnung, 60 m², unsaniert, Ankauf über Fix-und-Flip-Konstruktion. Zwei Szenarien: Kauf auf Basis der Verkäuferschätzung (Szenario A) gegenüber Kauf auf Basis einer unabhängigen Ankaufsprüfung (Szenario B). Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Ohne Ankaufsprüfung (Verkäuferschätzung) |
Mit Ankaufsprüfung (unabhängige Erfassung) |
|---|---|---|
| Geplante Renovierungskosten | 40.000 € | 40.000 € |
| Instandsetzung der Mängel (Feuchte, Leitungen) — fällt in beiden Fällen an | 18.000 € | 18.000 € |
| Kaufpreisnachlass, weil der Mangel vor der Bindung bekannt ist | 0 € | −12.000 € |
| Kosten der Ankaufsprüfung | 0 € | 750 € |
| Einstandspreis über Plan | 18.000 € | 6.750 € |
Die 18.000 Euro Instandsetzung sind ein illustrativer Mittelwert für typische Überraschungen wie Feuchte im Mauerwerk, zu erneuernde Leitungsführung oder abgehängte Decken mit Substanzproblem bei einer unsanierten Altbauwohnung dieser Größe. Entscheidend ist, dass diese Arbeiten in beiden Szenarien anfallen. Die Prüfung beseitigt keinen Mangel, sie macht ihn vor der Bindung sichtbar. Der einzige Unterschied liegt darin, wer ihn bezahlt. Die Kaufpreiskorrektur von 12.000 Euro setzt voraus, dass der Befund verhandelbar ist. Bei Bieterverfahren ist dieser Spielraum eingeschränkt.
Die Differenz von 11.250 Euro beschreibt den Unterschied im Einstandspreis, nicht einen Wertvorteil. Ein veränderter Verkehrswert oder Mietertrag ist gesondert zu ermitteln. Die Ankaufsprüfung kostet 750 Euro und ist in Szenario B enthalten. alle übrigen Nebenerwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sind in beiden Szenarien identisch und daher nicht ausgewiesen.
Konsequenz für die Kaufentscheidung
Die Frage ist nicht, ob das Fix-und-Flip-Modell grundsätzlich funktioniert. Die Frage ist, wessen Zahlen die Grundlage der Entscheidung bilden. Eine unabhängige Zustandserfassung vor Vertragsschluss ersetzt die Verkäuferschätzung durch eine belegbare Bandbreite: Welche Maßnahmen sind zwingend, welche optional, was kostet die Mindestherstellung, und trägt der Kaufpreis bei diesem Aufwand noch eine akzeptable Rendite. Der Aufwand dafür beläuft sich auf 750 Euro und einen Begehungstermin. Er ist die einzige Position in der Gesamtrechnung, die das Risikoprofil des Kaufs strukturell verändert, bevor eine notarielle Bindung eintritt.
Wir liefern die Zahlenbasis, bevor Sie unterschreiben.
Schicken Sie uns das Exposé und die vorliegende Kostenschätzung. Wir vereinbaren einen Begehungstermin, erfassen den Zustand unabhängig und rechnen Einstandspreis gegen erzielbaren Wert. Kostenpauschale 750 Euro, Ergebnis vor Notartermin.
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